不動産取引における「かし（瑕疵）」とは、通常注意して見ているレベルでは気づかない建物（土地のケースもあります）の不具合・きず・欠点のことを言います。

かしの典型例は「シロアリ被害」「雨漏り」「建物の傾き」等です。お分かり頂けるかと思いますが、これらの修復工事には相当の費用がかかることになります。 不動産の購入者にとっては、大変な臨時的な負担ですし、フルローンで不動産を購入した方には到底、負担できない金額です。

不動産業者が売主である宅地建物の取引の場合、この瑕疵の発見・修復について、宅地建物取引業法ではプロである不動産業者に一定の修復義務（担保責任）を課しておりまして、中古住宅の場合は引渡し日から２年間の瑕疵担保責任を負わせております。

また、新築住宅の場合は、宅建業法に加えて品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）によって、建物の主要構造部分（基礎・柱・屋根・外壁等）については、引渡し日から１０年間の瑕疵担保責任が有ります。

しかしながら、１０年間という長い責任期間の間に、売主である不動産業者が倒産するなどして、この修復義務を履行できない可能性があります。その為、新築住宅の場合にはこれらの場合にも修復費用が支払われるための保険に加入することが義務付けられております。

この保険が一般的に「かし保証保険」と呼ばれております。

新築については、このように万が一の瑕疵の発生について手厚く保障されている訳ですが、中古住宅の場合はどうなるでしょうか。 前述のように不動産業者が売主の中古住宅の場合には２年間の瑕疵担保責任がありますが、個人が売主の場合にはこういった長期の責任は有りません。

実務的には、契約条文の中で２ヶ月～３ヶ月程度の期間、瑕疵担保責任を売主に課しているのですが、個人間の契約の場合、「契約自由の原則」からこの売主の瑕疵担保責任を特約で免除することができるため、築年数の古い建物の取引の際には多くのケースでこの瑕疵担保責任の免責特約が付されているのが実情です。

おおよそ築後３０年程度の建物の場合は瑕疵担保責任免責になっていることが多いと思います。 ですが、建物が古ければ古いほど、瑕疵が発生する可能性は高いわけで、中古住宅の購入を検討する方としては、その発生・修復の費用負担のリスクも考慮すると、出来るだけその不動産を安く買っておきたいと考えるのは当然です。

つまり、建物の築年数の古い不動産の値段が安くなるのは、単純に建物が古いからという訳ではなく、「万が一の瑕疵発生の際に保証が無いから」と見ることもできる訳です。

個人が売主の中古住宅は保証が無いから安くなるという問題を解決する為のツールが、「かし保証保険（既存住宅かし保証保険）」であり、その加入の前提としての「建物検査（インスペクション）」なのです。 中古住宅を販売する売主様にとっては、「築が古いから」という理由だけで価格交渉や値下げを求められることのないように、自らインスペクションを受け、かし保証保険に加入することを積極的に検討し実施していくのが、今後の中古住宅の取引のスタンダードになっていくものと思います。

「既存住宅かし保証保険」の詳細は別の記事にて解説させていただきます。