媒介契約について
媒介契約について
不動産の売却を依頼する契約（媒介契約）には次の３種類がございます。それぞれの特徴・メリット・デメリットを解説します。
専属専任媒介契約
特徴
- 依頼できる不動産会社は１社のみ
- 媒介契約後、５日以内に不動産業界（レインズ）へ物件の情報を公開する義務有り
- 毎週１回、書面・メール等で販売活動状況の報告義務有り
- もし、売主が自分で買主を見つけても仲介手数料の支払い義務有り
専属専任媒介契約は３つの媒介契約の中で、最も不動産業者と売主とのつながりつきの強い契約形態です。売却の窓口は１社に限定されることから、宅建業法上、依頼を受ける不動産会社には、様々な義務が課せられております。
メリット
窓口は１社なので、積極的な営業活動に期待できる。
業務報告の頻度が高く、現在どのような状況かが把握しやすい。
デメリット
窓口が１社だと、競争原理が働かず、依頼した業者に力が無いとなかなか売れなくなる可能性がある。
自分で買主を見つけたのに、仲介手数料が必要となる。
専任媒介契約
特徴
- 依頼できる不動産会社は１社のみ
- 媒介契約後、７日以内に不動産業界（レインズ）へ物件の情報を公開する義務有り
- ２週間に１回以上の頻度で、書面・メール等で販売活動状況の報告義務有り
- もし、売主が自分で買主を見つけた場合、直接取引が可能である（仲介手数料の支払い義務無し）
専任媒介契約は専属専任媒介契約と様々な面で類似しておりますが、専属専任媒介契約のガチガチのルールをやや薄めた内容になっております。売却を依頼できる窓口が１社に限定されるという点は専属専任媒介契約と同じです。
おそらく、全ての売却物件の中で最もポピュラーな依頼方法がこの専任媒介契約です。
メリット
窓口は１社なので、積極的な営業活動に期待できる。
２週間に１回以上の業務報告を受けられるので、現在どのような状況かが把握しやすい。
デメリット
窓口が１社だと、競争原理が働かず、依頼した業者に力が無いとなかなか売れなくなる可能性がある。
一般媒介契約
特徴
- 同時に何社でも売却の依頼を行うことができる
- 物件情報の不動産業界（レインズ）への公開義務無し
- 定期的な業務報告の義務無し
一般媒介契約は、３種類の媒介契約の中で、最も不動産会社と依頼者のつながりつきの弱い契約形態となります。複数の不動産業者に同時に売却依頼を行うことができる半面、専属専任・専任媒介契約のように業者には法律で定められた様々な義務はないことから、売主が複数の依頼業者をリードして売却活動を行っていく必要があります。
メリット
同時に複数の不動産会社に売却の依頼を行うことができるので、業者間の競争原理が働き、積極的な営業活動が期待できる（反面、お互いが活動しても無駄になることを恐れて牽制しあって動きが悪くなることがあります）
デメリット
販売活動状況の報告義務等がないため、売主から訪ねていかなければ、自分の物件の売れ行きや案内の数等の販売状況が分からない。
まとめると、私見ではありますが、専属専任媒介契約は「絶対に（手数料の）取りっぱぐれがなくなる」という不動産会社のメリットはあっても、売主には専任媒介契約で十分に置き換えが効くことから、特段のメリットはないと言えますので、「専任媒介契約」か「一般媒介契約」のどちらかで検討されるのが一番良いかと思います。
自分で不動産業者をコントロールして動かしていきたい方には「一般媒介契約」が向きますし、逆に信頼できる業者を絞って熱心に責任感を持って活動してもらいたいと思う方には「専任媒介契約」が向いていると思います。
専任媒介契約・専属専任媒介契約を必死で勧める業者は疑え！
査定を受けて業者の選定に入るときに、ほぼ１００％の不動産会社は「専任媒介契約（又は専属専任媒介契約）」の締結を押してきます。理由としては「業務報告が受けられますよ」とか「レインズに情報が公開されますよ（そもそも義務がある）」とか「一般だと各社、力の入れ方が弱くなりますが専任なので必死で活動します！」といったようなことを言ってくると思います。
いろんなことを言っていても、不動産業者の内心は一つです。
「専任媒介だと手数料の取りっぱぐれがない」
ということです。
一般媒介契約だと、必死で営業をかけても、別の業者があっさりと買主を見つけてしまい、１円の儲けにならず終わることがあります。それは不動産業者として良くある話なので、致し方ないのですが、専任媒介だと、自己発見取引の場合を除いては、依頼を受けると、売れれば必ず仲介手数料が入ってきます。
そのために、各社は専任媒介以上の契約形態で依頼を受けることに必死になるのです。
先ほど申し上げた、一般の場合は「いつどこで売れるかわからないので力が入りにくい」というのは事実ではあります。専任媒介の方が、細やかなフォローを受けることができるので、良い結果が出やすいというのも事実です。
ただ、自社の手数料のことばかりを考えて、やみくもに「専任媒介がオススメです」と言ってくる業者は胡散臭いと思って良いと思います。
本当に売主の側に立って活動してくれるかどうか、自分の利益を優先した行動を取らず、高く売るために全力を尽くしてくれるかどうか、これらを見極めて専任媒介契約を締結するべきだと思います。
